総社市の不動産屋 住まいるステーション西日本開発

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2016年4月30日土曜日

【賃貸Q&A】賃貸物件情報の更新タイミング

賃貸アパートマンションを探すとき、どこのサイトで探していますか?
最近は地域によってはお部屋探しのフリーペーパーがなくなり、ポータルサイトや不動産会社のホームページなどインターネットでの検索が主流になっていますね。
当社でも自社サイトだけでなくHOME'SやSUUMOなどのポータルサイトにも掲載しています。
しかし当社の場合掲載件数は自社サイトが一番多く、その他のサイトでは件数限定での掲載となっていますので当社のホームページでお探しいただくのが一番いいと思います、と宣伝しておきます。
その情報ですが、業界内ではいまだに「おとり広告」といわれるものがあります。
募集が終わったお部屋は情報から削除しなければいけないのですが、それでもあえて掲載し続けお客様を呼び込み他のお部屋を紹介する、といった手法です。
これらに引っかからないためには、他社の物件情報も確認したり事前に電話やメールで問い合わせてから訪問することが必要になってきます。
でやっと本題です。
当社がインターネットに出ている物件情報の更新ですが、募集が終わったお部屋についてはそれがわかった時点でネット上からは削除しています。当社でお申し込みがあった場合はその時点で、それ以外は管理会社の募集情報を確認した時点で。
管理会社からは随時ではないので日にちにタイムラグがあったりしますが、メールや電話でのお問い合わせがあった場合はその時点での募集を確認しお伝えするようにしています。
もうひとつ。
ネット上から削除する作業をしても、それがネット上の閲覧サイトに反映されるまでのタイムラグがあります。
例えば16時に更新した場合、それがサイト上に反映されるのが20時ごろだったりします。
これもサーバーにより異なるので一概にはいえませんが、やはり確実なのは問い合わせするのが一番確実だとは思います。
インターネットで探して「この部屋に決めた!」という場合は、まずは問い合わせをしてみることをおすすめします。
「いいのがありそうだな」という場合はとりあえず不動産会社に訪問し、いろいろお話を伺って見学してからでも遅くはないと思います。
※できましたらメールお問い合わせの際には「ネットで見たけどもっとこういうことが教えてほしい」と具体的にご質問やご希望を書いていただけると助かります。
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2016年4月24日日曜日

【大家さん向け情報】賃貸管理業者の必要性

まず不動産仲介業と管理業の違いを。
「不動産仲介業」はいわゆる不動産屋が行っている部分で、入居者の募集から申込、契約して鍵渡しまでの部分をいいます。
「管理業」は、賃貸住宅の維持管理から入居者が入居してから退去するまで対応する部分をいいます。
管理業は基本的に「大家さん」が行うのですが、業務が多岐にわたることと法的な部分での対応が難しくなってきていることから、当社のような「賃貸管理業者」に依頼されているケースが多くなってきています。
なぜ管理会社に管理を委託するケースが増えてるかというと、「大家さんの高齢化」「融資の条件」「複雑になる業務」の3つが挙げられると思います。
「大家さんの高齢化」ですが、最近では若い方も増えていますが、総社市をみてみると相続税対策で賃貸住宅を建てたケースが多いこともあって大家さんがだんだん高齢化し、子どもに任せようにも本業に忙しく手が回らない、といった状況があります。
「融資の条件」ですが、新築の賃貸住宅を建てるとき金融機関から融資を受ける際に「一括借上げ」が前提となるケースを多く聞きます。そうなると必然的に賃貸管理業者が管理することとなります。
「複雑になる業務」については、大家さんの直接の業務が多いことが原因にあります。
賃料管理はもちろんですが、入居者からの修理やクレーム、リクエストなどの対応、建物からゴミステーションなどの維持管理、退去の対応に原状回復やリフォームなど、大家さんの仕事は多岐にわたります。
さらに家賃の滞納やルール違反などの対応もありますし、民法や借地借家法、消費者契約法や個人情報保護法など、多くの法律も絡み合ってきます。
時代のニーズに合っているのか、どのように対応するべきか、賃貸住宅業界の流行り廃りもしっかりとみておかなければいけません。
国土交通省には「賃貸管理業者登録制度」があります。当社も登録しており、管理業についてしっかりとご説明させていただいています。
不動産仲介業をしている不動産会社が賃貸仲介業をしていることは、賃貸住宅に精通していることから考えると当然だと思いますし安心していただけるのではないかと思います。
これからの賃貸経営をどうするかどうしていくのかを考えて、管理業者から話を聞いてみていただければと思います。
当社も相談を承っていますので、お気軽にお声掛けください。
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2016年4月22日金曜日

【大家さん向け情報】賃貸住宅の需要

こんにちは横浦です。
総社市内も10年前と比べてかなりの数の賃貸住宅が建ってきました。
こんなに建てて大丈夫なの?とおっしゃる地主の方や大家さんもいらっしゃいます。
例えば20年前に建てた賃貸アパートと今年建てた賃貸アパート、2DKだとしてもバリアフリーや追焚機能、シャワートイレなどなど仕様が全く異なりますし当然賃料だって異なります。
そんな2つの賃貸アパート、1組のお部屋探しのお客様が「どっちにしよう?」なんて基本的には迷いません。賃料重視なら新築には目も行きませんし、きれいで新しいものがよければ築20年の賃貸アパートなんか対象外です。
お部屋探しの方の状況によりご希望されるお部屋やご紹介するお部屋が異なりますので、実際には賃貸住宅の総数はあまり関係ありません。
それよりも将来、築古になった時に、お客様の選択肢が多くなり、その賃貸住宅の情報が埋もれてしまわないかということ。
賃貸住宅経営のポイントは、築古になったときどう対処するかです。
手を入れることにより価値を下げず維持していくことができるので、何もしない同年代の賃貸アパートよりも見た目的にも内容的にも抜きんでることができれば入居率が良くなるでしょう。
そのためには定期的にメンテナンスをし、状況によってはリフォームも考えておかなければいけません。
ところで総社市の人口ですが、平成17年の統計では67901人でした。そして平成28年3月では67912人。
・・・統計上は10年で11人しか増えてないんですね。この視点から見てみると、明らかに賃貸住宅の戸数の伸びは高すぎます。
そして近い将来、日本は人口減少社会になってきます。
そこで何が言いたいかというと、賃貸住宅の数が増えているのは社会情勢や総社市の動向を考慮されているわけではないこと。
原因は「土地活用」「税金対策」「収益の改善」など地主の都合と、建築会社の都合です。入居者のニーズなどはその次なんですね、残念ながら。
そういったことから、これから賃貸住宅をお考えの方は、長期的視野に立って計画し、常に入居者満足度を高めていくことが、同年代の賃貸アパートに負けない為には大切です。
借入額や返済額などはもちろんですが、再塗装や設備交換などメンテナンスのタイミングも事前にチェックしておいた方がいいでしょう。
そんなことで2016年4月23日(土)と24日(日)、積水ハウスの賃貸住宅「シャーメゾン」の3階建重量鉄骨造賃貸マンションの見学会「シャーメゾンフェスタ」が開催されます。
会場は倉敷市中島と福島の2会場。遮音性能に優れた「シャイド55」などを採用した入居者満足度の高い賃貸マンションですので、ぜひ一度ご覧いただければと思います。
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2016年4月17日日曜日

【賃貸アパート情報】新社会人におすすめ!デザインリフォームの1K 総社市中央3

就職や転職でこの春から新生活を始められた方も多いと思います。
「就職したけどやっぱり独立したい」という方におすすめの1K賃貸アパートです。
場所は総社市中央3丁目。すぐ北側に荒木書店や郵便局があり、ローソンや山陽マルナカも徒歩3分程度の好立地。
室内リフォームでかっこいい内装に仕上がりました。
モダンレトロな雰囲気のアクセントクロスがオシャレですね。
床もちょっと濃いめで落ち着き感があります。
窓には室内物干がありますので留守中も雨の日も安心です。
バストイレ別。キッチンスペースは広く圧迫感がありません。
居室との間にはドアがあります。
駐車場もありますので車通勤でも大丈夫。
東総社駅まで徒歩約8分なので、岡山方面なら電車通勤でもよさそうですね。
賃料と共益費合わせて32,000円。駐車料は3,000円なのでそれらを合わせても35,000円です。
総社市中央3丁目にあるデザインリフォームされた1K賃貸アパートの詳細はこちら >>
※リンク切れの場合は募集が終了しています。あらかじめご了承ください。
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【住宅ローン】 住宅ローンの借入限度額:改定

家を建てる際に、多くの方は住宅ローンを利用されると思います。家を建てる際には、土地探しや住宅会社選びより先に借入限度額を知っておおまかにでも資金計画を立てておく必要があります。

いくら借りたらいいのかはそれぞれの世帯によって変わってきますが、いくらまで借りられるのか、というのは確認ができますので事前に確認してみてください。
借入限度額は、実際には金融機関ごとに条件が異なりますが、大まかな目安はわかります。

例えば
  • 年収400万円
  • 他にローン返済なし
の世帯と仮定して、金融機関の条件が
  • 返済期間35年
  • 金利1.6%
  • 返済負担率30%
と仮定すると、約2,690万円が融資限度額となります。
月額返済額は約8万円ですね。
ただしこれはさまざまな要件により変動します。また、教育ローンなどその他のローンを含めた限度額なので、フルに利用すると家計が圧迫しますので十分注意してください。

ちなみに2015年11月融資分のフラット35Aタイプでは、20年以下は金利1.28%、21年以上35年以下は金利1.55%となっています。
融資額2000万円の場合、返済期間20年だと月額約9.5万円、返済期間35年だと月額約6.2万円の返済となります。
なお、2016年4月融資分のフラット35Aタイプでは、20年以下は金利1.02%、21年以上35年以下は金利1.19%となっています。かなり低くなってますね。
融資額2000万円の場合、返済期間20年だと月額約9.2万円、返済期間35年だと月額約5.8万円の返済となります。

借入限度額の目安がわかれば月々の返済額もわかりますし、他の住宅資金と合わせて住宅にかけられる総額がわかりますので、家を建てる計画もよりしっかりと立てられると思います。
このようなシミュレーションは各金融機関の住宅ローン窓口や住宅会社でも行っていますが、「まずは目安だけでも知りたい」方は不動産屋に尋ねられてみてもいいと思います。
ただし、融資を受ける際には事務手数料や火災保険料なども必要ですのでご注意ください。

当社でも目安限度額の算定はできますので、土地や建物のご相談のついでに算定してみてはいかがでしょうか。

※ご相談につきましては予約制となっています。メール等でご予約の上ご来店ください。
※2015年11月02日の改定記事を改定しています
※2013年07月18日の記事を改定しています
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2016年4月15日金曜日

【新築賃貸情報】総社小学校隣の戸建3LDK 総社市総社3

4月も半ばになり、新居での生活も落ち着いてきた頃でしょうか。
これからお引っ越しをお考えの方はそろそろスタートですね。
この春完成した新築の賃貸戸建をご紹介。
総社小学校がすぐ隣なので、小学生のお子様がいらっしゃる方は必見。国道180号線へのアクセスも良好なので通勤にも便利です。
12.5帖のリビングは対面キッチン。
3口コンロ付で、人工大理石の天板が高級感ありますね。
2階は3室。
ダークブラウンの床が落ち着いた雰囲気。各部屋に収納があります。
駐車場は並列で2台。
2棟の賃貸戸建ですが、2棟専用のゴミステーションがあるのは助かります。
室内見学もできますのでご予約の上ご来店ください。
総社小の隣、総社市総社3丁目にある新築3LDK賃貸戸建はこちら >>
※リンク切れの場合は募集が終了しています。あらかじめご了承ください。
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2016年4月9日土曜日

【賃貸Q&A】入居中:新生活をスタートされた方へ

桜もそろそろ散り始める時期となりました。
新生活はいかがでしょうか。
慣れない土地での新生活は、知らない間に疲れがたまってきたりします。周りを散策してみたりして息抜きの時間も取りましょう。
契約した不動産屋に行って雑談するのもいいかもしれませんね(ウェルカムです)。
また入居してしばらくは「水がポタポタ止まらない」とか不具合が出ることがあります。そういった場合は必要があれば大家さんか管理会社に連絡し修理してもらいましょう。
注意していただきたいのは突然の訪問者。
対応を間違えないようにしてほしいです。
中には、室内の点検とか言って中に入り修理が必要といって修理代を払わされる、といった詐欺のような業者もいます。
当社では、入居者へ連絡をせず業者を勝手に訪問させることはありません
もし突然そういった訪問があったら「大家さんに聞いてみます」「管理会社に確認してみます」といって一人では対応しないよう気を付けてください。
なお、新聞やNHKなどについては自己責任でお願いいたします。
いずれにしても簡単にドアを開けないよう、大家さんや管理会社、場合によっては警察に連絡して対応するようにしましょう。
皆様の新生活が快適に安全におくれるよう当社もお手伝いいたしますので、何かあればご連絡ください。
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